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房價跌回十年前,這類城市務必當心!

鳴金網
摘要:
這幾類房子都得謹慎

來源:國民經略
ID:guominjinglve


房價跌回十年前,這種不可思議的場景正在多地上演。

 

據《每日經濟新聞》報道,山東威海乳山的海景房,二手房價格只有新房價格的一半左右,樓層高一些的房子,價格甚至還不如10年前。一套頂層閣樓的交易單價,可以低至1800元/平方米。

 

這讓人想起房價跌回“白菜價”的黑龍江鶴崗。此前媒體報道,黑龍江鶴崗一套46平米的房子總價僅為16000元,折合一平方米348元,而某小區一套320平的復式高層只要15萬。

 

前有黑龍江鶴崗,后有山東乳山,這些小城市的房價為何難以維持?

 

01

 

誰說海景房都是稀缺資源?

 

山東乳山,十多年前就以海景房聞名。這里的海景房一度賣上1萬多的均價,引來無數投資者關注。即便到了今天,一些新的海景房樓盤均價也到了8000元左右。

 

然而,一邊是新房價格的居高不下,另一邊卻是二手房的無人問津。

 

據報道,有人兩年前以7000元均價買下的海景房,如今二手房僅僅只能賣到4000元,幾乎與十年前的新房價格持平,個別頂層均價不到2000元。

 

海景房房價為何跌回了十年前?

 

答案很簡單,用當地人的話來說:賣房子的比賣菜的都多。

 

在山東乳山,20多公里的海岸線上自西向東陸陸續續建設了200多個海景房項目。2014年時,由于市場不景氣,部分海景房項目爛尾,隨后在整合運作、新房審批暫停以及大環境回暖之下,這里的海景房方才重新恢復一點生機。

 

本地人買不起,外地人買了又不住,這就造成海景房陷入投機過剩的局面?;A配套不完善,海景資源不夠稀缺和精致,這又導致后來接盤者寥寥無幾。

 

唯一的結局就是,二手房無人問津,價格回到十年前。

 

02

 

在100公里之外的威海市區,二手房均價突破1萬元。


乳山海景房的困局,與威海市區房價的居高不下,相映成趣。

 

威海房價之所以相對堅挺,根本原因在于有本地剛需群體作為支撐,只要經濟基本面不出現問題,樓市一般都不會出現大問題。

 

相反,乳山海景房的困境,充分說明,越是過度依靠外來投資者,樓市就越容易隨著市場波動而上下震蕩。供應過剩,一旦無人接盤,等待當地的就是一地雞毛的局面。

 

許多人對海景房可謂情有獨鐘,面朝大海春暖花開的想象何其美好。然而,這從頭到尾都只是想象。


海景雖然屬于不可再生的稀缺資源,但中國海岸線長達1.8萬公里,天南地北景色迥異,真正有價值的稀缺海景資源并不多。

 

不是每個濱海城市都有吸引游客的能力,更不是每個濱海樓盤都有留住旅居購房者的潛力。

 

然而,幾乎所有沿海城市都打起海景房的概念,試圖以此招攬各地的投資者。在樓市上升期,海景房的市場號召力獨一無二,即便一年到頭不住一次,許多人也會被美好的未來所蠱惑,不由自主加入了海景房炒作大軍。

 

投資者蜂擁而至,真正居住者卻寥寥無幾。既然沒有幾個人真正入住,那么無論是基礎設施還是商業配套,都難以跟上。沒有人口規模作為支撐,學校開不起來,醫院會賠本,商場更不會輕易入駐。

 

這是一個惡性循環。

 

強大如三亞,全國最頂尖的海景資源,都難以避免樓市周期的波動。遑論,無論是自然環境還是海景資源都遠遠落后的北方沿海小城市?

 

不容忽視的一點是,海景房壽命天然低于正常住房。海邊潮濕,水氣富含鹽分,對于建筑和家具的腐蝕很高,而且海邊經常面臨臺風和暴雨的侵擾,居住價值未必有想象的那么高。

 

換言之,大部分城市的海景房,玩的都是擊鼓傳花的游戲。

 

但,鼓聲總有停的一刻。

 

03


黑龍江鶴崗與山東乳山,能給樓市提供多少教訓?

 

黑龍江鶴崗是收縮型城市的代表。這里的樓市萎縮,更多是經濟人口收縮所致。經濟發展失去內生動力,人口外遷疊加生育率下滑,樓市失去基本面支撐。

 

山東乳山則是供應過剩與投機過度的結果。市場行情好時,頭腦發熱,一哄而上,市場行情差時,投資退潮,一哄而散。沒有本地支撐,外來投資客紛紛被套,樓市庫存居高不下,二手房價格隨之下滑,新房價格維持得再漂亮,恐怕也無濟于事。

 

這兩地的案例說明,一旦市場無人接盤,所有價格都難以維持。

 

無人接盤,意味著市場失去流動性。失去流動性,未必意味著房價一定會跌,但這樣的市場肯定難以長久。

 

04

 

所以,請記住以下幾點:

 

其一,海景房的坑多得超乎想象。并非所有海景資源都有價值,絕大多數海景房都面臨投機過度的困境。海景房一般都是投資投機為主,沒有本地剛需支撐,也沒有真實的居住作為支撐,空置率居高不下是常態,加上教育醫療商業配套缺失,海景房投資往往陷入惡性循環。

 

其二,沒有剛需支撐的區域風險比想象中更大。剛需是樓市最堅實的支撐,投資投機則是房價熱炒的因子。換言之,有剛需接盤的城市,即便樓市遇到下行期,下行空間也會極其有限。而沒有剛需支撐的地區,房價容易大漲大跌,劇烈波動,市場下行的能量要遠遠超過一般城市。

 

其三,沒有流動性的房子千萬要謹慎。沒有流動性的房子,除了收縮型城市、絕大多數的縣城、二三線城市的遠郊區、小產權房以及商住公寓之外,還包括絕大多數城市的海景房。

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